PGOU - PAI - URBANITZACIÓ
Anem a intentar resumir de la forma mes clara, senzilla i assequible com es realitza un procés d'urbanització partint d'uns terrenys rústics fins a convertir-los en solars.
El primer pas és conseqüència de la demanda de solars per a la construcció produïda per l'esgotament dels existents i per una necessitat d'expansió manifesta. L'ajuntament de la localitat davant aquesta demanda i depenent de les necessitats de la mateixa opta per designar una zona rústica per a convertir-la en zona urbana. Una vegada seleccionats els terrenys per a una possible urbanització s'exposen per a la seua aprovació per l'ajuntament. Al que s'ha dit se li coneix com a PGOU (Pla General d'Ordenació Urbana). Si el projecte s'aprova es procedeix a la realització d'un PAI (Pla d'Actuació Integrada) en la zona del PGOU de la qual es va a disposar. Un PGOU no té perquè coincidir amb un sol PAI, pot abastar varis depenent de les zones d'expansió.
El PAI és la planificació dels terrenys d'acord amb les necessitats dels mateixos. Tot l'existent, excepte allò que puga estar protegit, desapareix i s'unifica amb la finalitat de redistribuir-ho completament. La superfície unificada es distribueix en parcel·les separades per vials. Aquestes parcel·les així com els carrers es doten de tots els serveis necessaris entenent per açò, entre els mes elementals, els següents: clavegueram, enllumenat públic, xarxa d'aigua potable, xarxa d'energia elèctrica, xarxa de telefonia, parcs, senyals de tràfic, etc.
El lector que a més siga propietari pot preguntar-se qui gestiona econòmicament tot açò. Vegem com evoluciona el tema. El primer és acceptar el PGOU per l'ajuntament i açò és gratuït per als propietaris de la zona rústica. El segon és realitzar el PAI que, en principi, també és gratuït per a tots els propietaris. El tercer és el procés d'urbanització i com aquest ja no és gratuït ho tractem aparte.
El primer pas del procés d'urbanització obliga al propietari a cedir aproximadament la meitat dels seus terrenys al propi ajuntament per a complir amb les necessitats de vials, espais verds i altres. El segon és abonar, per dit propietàri, una quantitat fixa per cada metre quadrat que li haja quedat de la seua propietat després de la cessió a l'ajuntament. Estimar aquesta quantitat és difícil perquè depèn de les dificultats i obstacles en la zona a urbanitzar però, de totes maneres, podem donar com a xifra orientativa la compresa entre 75 i 150 euros el metre quadrat pel que a una propietat d'1.000 metres després de la cessió a l'ajuntament, li correspondria pagar de 75.000 a 150.000 euros. Una vegada tancada aquesta fase es procedeix a realitzar les obres necessàries fins a donar per finalitzat el PAI.
Arribat a aquest punt es procedeix a distribuir les parcel·les d'acord amb els metres que va aportar cada propietari en el seu moment. El sistema que se segueix per a açò pot ser sorteig, respectar en tant que sigui possible la ubicació que disposaven els propietaris abans del PAI o qualsevol mitjà establit prèviament.
També anem a analitzar objectivament les repercussions econòmiques que es deriven del procés. En primer lloc dir que el preu del metre quadrat de rústica es multiplica en estar urbanitzat i el que puga aguantar fins a la seua venda pot obtenir uns beneficis econòmics mes que considerables. És una situació que beneficia al propietari que té diners en efectiu disponibles i pot prescindir d'ells fins que venga les seues parcel·les. Pel contrari aquell que no dispose d'efectiu i hipoteque els seus béns per a enriquir-se posteriorment, corre el risc que no s'embenen les parcel·les per haver-hi excés d'elles i es trobe tot sol amb la seua hipoteca. Una altra opció, per als quals no poden fer front als pagaments exigits per l'ajuntament i no es vulguen hipotecar, és vendre a tercers, per un preu que beneficie a ambdues parts, abans d'executar el PAI. En aquest últim cas els propietaris cedeixen conscientment als tercers tant els possibles beneficis com els possibles riscos.
El primer a obtenir beneficis és l'Ajuntament posat que canviarà el concepte d'IBI Rústica pel de Urbana sent aquesta última molt elevada el que repercutirà en un benefici econòmic per al poble en endavant. En segon lloc els propietaris de rústica que hagen participat en la urbanització multiplicaran el valor de la seua propietat en convertir-se aquesta en urbana, procés que pot tardar, mes o menys, depenent de la demanda de solars. En tercer i últim lloc estan les constructores que són les últimes a participar i li donaran, segons els usos, la forma definitiva a la urbanització.
Actualment en Manuel existeixen dos PAI previstos. El primer és el Plá del Abat enfront de l'antiga estació i el cementeri i, l'altre, el de Abat-Torreta entre el carrer Abat i la varian.
MANUEL, desembre de 2010
ASOSIACIÓ DE VEÏNS DE MANUEL